未来“别墅”将不再稀缺？

　　容积率话题引热议 墅类产品正酝酿入市

　　未来“别墅”将不再稀缺？

　　近日，自然资源部给各省市自然规划主管部门下发文件，除了建议取消土地拍卖中的地价限制外，还提到建议取消远郊土地容积率1.0限制。建议“取消限制容积率1.0”消息一出，便引发了社会广泛关注。何为容积率？容积率是土地面积与建筑面积之比，小于1通常指别墅。此建议在备受争议的同时也引发了一些讨论，“建议一旦颁布，这意味着‘限墅令’即将结束，未来别墅的建造将不再受到限制，对市场来说是一种积极的发展。”“高层建筑将不再‘受宠’，而别墅市场将再度升温，有人担心这一变化会导致房价上涨。”与以往历次的政策有所不同，建议“限墅令”的取消，会给楼市带来哪些变化呢？

　　◎山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

　　“限墅令”或失效

　　取消远郊土地容积率1.0限制

　　近期，根据相关报道，自然资源部给各省市自然规划主管部门下发文件，建议取消远郊土地容积率1.0限制。据悉，容积率是房地产市场中的一个重要指标，它规定了土地面积与建筑面积之间的比例。容积率越大则建筑密度越高，反之越低。按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。按“禁墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1。因此，容积率是否大于1也成为判断项目是否为别墅的依据。“从字面上看，建议取消远郊区容积率1.0的限制也就被解读为‘限墅令’已经悄然被取消。”有业内人士认为，此建议是对别墅市场的一种调控手段。

　　事实上，政策对别墅产品的规定最早始于2003年。2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。随后2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。从2006年到2023年，20多年时间里，国土部已6次针对别墅问题发布相关规定，国土部(现在的自然资源部)要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。为此，建议取消远郊区容积率1.0的限制，也同时意味着房地产开发商将有更大的自由度来设计和建造住宅项目。

　　值得注意的是，由于当时“禁墅令”的发布，在后来出让的经营性宅地供应中，房企打造的楼盘，最低的产品形态也只能到叠墅，叠墅也就成了当下高端客群的“退而求其次”。“国土部在9年的时间里6次发文规范别墅市场，如此密集地发文规范，这也从另外一个层面说明市场对别墅产品有较大的需求。”一房企市场部工作人员认为。“虽然国土部对别墅市场的限制规定非首次，不过此次建议‘限墅令’的取消，对容积率有了明确的规定。从操作层面上来说，能鼓励开发商在郊区这类刚性需求不足的地方开发更丰富的居住产品，吸引改善人群。”工作人员介绍道。

　　稀缺性“不再”

　　墅类产品正酝酿入市

　　山东商报·速豹新闻网记者注意到，自从前几年“限墅令”以来，济南市场上就再难见到容积率小于1.0的地块。据悉，在2022年的济南土拍中，容积率1.5以下的大多出现在新东站、济钢、遥墙、长清等地。截至9月，今年的土拍地块容积率都集中在2.0以上，仅有的容积率1.5地块还是在济钢。记者走访时了解到，在最近的济南挂地信息中，除了独栋别墅外，双拼、联排、叠加……一批批以产品形态为主的墅类产品在售或者酝酿入市。例如，中海、龙湖、海信接二连三地推出低密度叠墅。项目面积多在300-500平方米之间，多以联排和双拼别墅为主，价格多高于500万元/套。

　　“在某种程度上，建议‘限墅令’的取消或多或少地对当下的墅级市场增加了点‘热度’。”济南一家房企市场部工作人员王浩表示，此前不少开发商此前会借助“限墅令”之风，加大宣扬已有别墅项目的稀缺性。与此同时，别墅项目的置业顾问们在与客户沟通过程中更拿此当做“卖点”加以利用，甚至还有开发商公然打出“不离城市，伴山而居，让济南久等的‘墅’愿在此成真”的广告语。“过去由于政策限制，开发商只能建造高密度的别墅产品，导致别墅供应量有限。而与之前相比，如果政策一旦实施，目前市场上的类别墅项目的‘稀缺性’肯定要打个折扣了。反之，高端住宅项目会大幅度增加。”王浩补充道。

　　“截至目前，除了影响房企宣传的‘稀缺性’，取消“限墅令”对济南的高端市场后期可能会出现点波动。”王浩认为，随着新政的推进与执行，市场总会有所反应。取消“限墅令”并不能完全放松别墅的入市，但是能鼓励相当一部分远郊地区土地较便宜的、低容积率墅类高端住宅入市，也促使一些主城区的边缘板块多了一分生机，比如章丘、长清、莱芜、济阳等。然而，对于一些文旅项目也是利好政策，这两年文旅项目盛行，那些容积率较低的项目可以光明正大地做舒适性墅区。倘若真的取消远郊地区容积率1.0的限制，未来竞争压力势必会增加，一些在售或待售高低配墅区去化难度增加不说，就连低密产品的竞争也会加剧。

　　降低购房成本

　　鼓励房企开发更为丰富的产品

　　纵观全国，在本次取消“限墅令”建议之后，房地产市场将朝着怎样的方向发展？建议下发后，业内就“政策是否能够带动经济增长并推动楼市回暖”存在争议。部分专家认为，此次建议取消远郊区容积率1.0的限制是对过去限墅令的正式解除，如果实施后，也将带来多方面的影响。随着别墅供应量的增加，市场上将有更多的房屋类型可供选择。这不仅能够满足不同人群的居住需求，也将促进房地产市场的多元化发展。而另一种声音则认为，高端住宅项目的消费群体较小，取消“限墅令”对于普通购房者来说没有太大意义。

　　“从长远来看，后期政策发布，由于别墅供应量的增加，房价上涨的压力将得到缓解，还是能够降低不少购房者的购房成本。”从事房地产工作许久的小莉表示，对于开发商来说，“限墅令”的取消不仅仅是别墅产品的补足，更是市场和政策调控相结合的结果，也是大势所趋。为此，各大开发商纷纷表示，取消“限墅令”一旦颁布，在一定程度上造成了市场上独栋别墅供应量多元化的发展，也将有利于稳定房地产市场。随着土地利用效率的提高，城市规划将更加合理，城市的生态环境也将得到更好的保护。这将有利于城市的可持续发展，也将为人们提供更好的居住环境。

　　实际上，大部分开发商对现在的市场形势表示谨慎乐观。“无论是房企还是项目都要顺应宏观调控政策，以核心竞争力和产品力赢得市场。”一房企工作人员表示，总的来说，取消地价上限和容积率1.0限制，不仅具有挑战，更加充满了机遇。它释放出了城市经济发展的巨大动力，也提供了更多自由竞争的可能。“远郊地区需求不足，且有大量同质化的住宅，存在销售难的问题，此前因为容积率的问题卡在这里，只能盖1.0容积率以上的产品，居住形态区别不大。”业内人士认为，取消远郊区容积率1.0限制，能够鼓励开发商在郊区这类刚性需求不足的地方开发更丰富的居住产品，吸引改善人群。（山东商报） 【编辑:曹子健】