通过“处理”可延保八年?“断供保房”背后的灰色地带

发布时间:2024-10-30 16:11:42 来源: sp20241030

  “断供保房”背后的灰色地带

  “断供保房”“诉前延期8年、诉中延期5年、诉后延期2年”……近日,在广东中山某小区楼下的电子广告牌上,有关“断供保房”的广告突然 “霸屏”了。

  “断供”,是指发生投资经营失败、工作变动、突然患重病以及其他重大变故等原因导致经济状况恶化,自身经济出现危机的购房者因无力承受房贷月供而违约的情况。近年来,随着因“断供”导致房产被法拍的房源越来越多,“断供保房”也应运而生。对于在房价高点买入房产的“刚需”来讲,“断供”不仅仅意味着房产被法拍,还牵涉个人征信记录、孩子学区上学等诸多情况。“断供保房”背后,是一场金钱和时间的“对赌”。

  文、图/广州日报全媒体记者 张丹 实习生 胡宗英

  房价“缩水”+现金流困难

  “刚需”户面临“断供”难题

  “如果生意的尾款还收不回来,可能就要将房子的房贷先断供了。”家住广州南沙的林江(化名)今年35岁,此前在海珠一家消防器材公司工作了十多年的时间,近两年则选择了自主创业,但由于行业内许多公司的现金流都有限,尾款拖欠的情况也越来越多,他则面临更大的压力。

  林江在2018年前后购买了一套在广州南沙的房产,当时房产的总价在180万元左右,但没几年,这套房产的总价已“缩水”了三四十万元。与之相对的,他从之前每个月稳定的收入也变成了“饥一顿饱一顿”的情况,房贷压力变得越来越大。

  “我每个月还款要一万多,此外还有一些欠款,但我并不想因为暂时的不景气就把房子给卖了。”林江说,由于他购买房产是自用的“刚需”房,林江一家的户口是落在房产处,小孩的学位也与该房产相关,因此房产如果出售或被拍卖,自己也将失去与房产相关的诸多权益。他告诉记者:“若是因断供而丢掉房产,肯定是最后不得不面对的选择。”

  通过“处理”可延保八年

  称已有无数个成功案例

  不久前,“断供保房”的广告适时地出现在林江所住小区的露天广告位,让他开始关注起“断供保房”的可能性。按照广告上的说法,“断供保房”是一场用少量金钱换取时间的“对赌”,“赌”的是自己和房价的未来。

  “你们的公司名叫什么?”“经常问这个问题的都是其他律所来了解操作方式的。”当记者以“断供人”的身份向广告中“断供保房”的机构工作人员进行咨询时,对方明显有着戒备,随后二话不说丢出来一个表格让记者填写,其中包括房子所在城市、房子二手交易价格、放贷银行、贷款额度、目前状态等。当记者填写完相关信息后,对方解释,在现在已断供的情况下,如果房价能够覆盖贷款金额的时候,银行会毫不犹豫地起诉房屋所有人。

  他提醒,如果断供已超过三个月,就操作不了最长“延保”的8年时间了,只能够做到5年。“延期还款”期间不会影响房子的居住和出租。“我们每个月操作几十上百个断供保房,有无数个成功案例。”

  而另外一家自称广东某律所的“断供保房”工作人员则介绍,目前断供保房分为两种,一种是金融保房,另一种是断供后保房。

  “前者是帮你和银行协商是分期还是只还利息,先保2年左右,然后再一次性还本金,这个比较适合短期遇到资金周转问题的人。不过前提是你没有其他的债务逾期且在这期间起诉你,否则也可能被执行拍卖房产。不过对于普通工薪供房者来说,两年后一次性还本金不现实。”

  “断供后保房”,则适合卖房都资不抵债的情况,或是想房子拖个几年再卖,又或是孩子需要用学位但还不了月供等情况。“最长可以保8年,其间你不用还月供及利息,不影响你居住或出租以及学位,且这期间如果房市回暖,也不影响你在价格合适的时候卖。”

  “三年就翻身了”?

  用金钱和时间“对赌”

  “断供保房不是贷款不用还了,而是用少量的钱换取‘房价回暖’的时间,等房价回暖之后,自然就不会有这方面的担忧了。”记者咨询深圳一家“断供保房”机构时,该公司的相关负责人回复。

  该负责人介绍,他们的业务就是在房价的“过渡期”保障房子产权和使用权,及其附加的学区、学位、户口等功能。

  “我们的作用就是协助你扛过这个周期。”该负责人称,他们进行“断供保房”的“操作”,就是将“断供”的房子通过一些特殊“途径”变为“争议产权”,从而避免被法拍。“当该房产是唯一房产时,通过一系列专业‘处理’,几乎是没有人愿意拍下该类产权房的。一是法拍之后该房产的产权没有办法转移,另外就是没有办法住进去,自然就没有人愿意拍下。”对方分析道。

  保房付出的“条件”,

  易导致信用“逾期”

  “保房的前提是断供,断供之后房子可以帮你保住,但是其他的一些影响是不能避免的。”“断供保房”机构相关负责人告诉记者,比如信用会因逾期导致“不良”,名下的账户包括信用卡和储蓄卡也都会因此受到一定的影响,“但是经过处理,你的账户可以除了社保卡之外额外留一张银行卡”。因此,他建议在“断供保房”之前预留工资卡之外,还要保留一定的现金以作不时之需。

  随后,根据记者提供的近100万元的房贷金额,该负责人给出了3万元的“断供保房”价格。他表示,根据相关合同可以先签“断供保房”至少三年,三年后可继续在诉讼期间“保房”两到三次,每次诉讼时间需1~2年,因此最高可以“断供保房”8年。

  “如果市场回暖的话,3年之后你就可以‘翻身’了。”他提醒,“到时候银行就可以将你变为白名单,恢复信用记录。但是8年后如果房地产市场继续低迷,你再继续拿着这套房产也没有什么意义;如果到时候仍然面临的是房不抵债的情况,而且你也不想要了,就让银行到法院进行法拍,拍卖之后剩下的债务也可以按照两到五折全部偿还。”他举例,如果房子的债务是100万元,在法拍之后也能够最低按照20万或30万元结清。

  “对赌”房价上涨时间差

  “一旦失误或损失惨重”

  “我们是法务公司,会有合作的律所操作,一切不用担心。”该负责人称,“我们该出现的时候一定会出现,当然有些场合需要你(断供人)一并出现。”随后,记者查询该公司注册的资质发现,尽管该公司名为××咨询公司,但经营的业务仅为房产中介的范畴。

  而另一家“断供保房”机构则表示,针对金融保房,是根据客户需要协商降息分期债务总额的2%来进行收费;断供后保房,则需要保房费用3.6万元,具体的付费方案则需要签署合同3年,做最长8年的保房计划。“如果需要可支付1000元,我们先收集你的具体材料,然后根据实际情况制定专属保房方案。”

  但也有律师对“断供保房”的诸多操作表示担忧,每一宗“断供保房”案的背后,都有严格的法律审查和风险评估。银行不是慈善机构,它们会通过法律手段追讨债务,包括但不限于拍卖房产。“断供保房”背后其实是在对赌房价上涨和银行处理流程中的时间差,一旦判断失误,损失将难以估量。同时,每个案例的成功都有其独特性,复制难度很大。通过一系列手段进行“断供保房”不仅涉及道德风险,更有可能触犯法律底线,如虚假诉讼罪等,即“自然人或者单位以捏造的事实提起民事诉讼,妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的行为”。

【编辑:陈海峰】