发布时间：2024-11-09 20:14:28 来源: sp20241109
澎湃新闻记者 计思敏 秦盛 唐屹
5月27日晚，上海楼市“沪九条”新政落地。首套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多孩家庭增加购房额度……一系列房地产政策出台后，上海楼市将迎来哪些变化？房价会涨吗？现在应该出手买房了吗？澎湃新闻邀请业内专家就上述问题进行分析和展望。
澎湃新闻：在5月17日央行发布系列政策组合拳后，上海密集出台房地产优化政策，释放了什么信号？背后有哪些原因？
易居研究院研究总监严跃进：这一次上海的政策我也做了很多效果的监测，感受出来上海这次政策市场反应非常明显。包括关于买房的一些政策，到底要不要去买房、买哪里，很多朋友都来咨询。这说明政策其实还是非常有效果的，或者说老百姓对这个政策关注度还是比较高的。刚才我也注意到一个词，叫“沪九条”，以前通常叫上海的新政，但是“沪九条”说明不是单一的一个政策，是一揽子政策。
此前，我们讲北上广深的政策调整主要是限购的放松。这次一个比较大的亮点是下调了首付比例，这就说明是对5月17日央行政策进行了落实。
所以说上海这次的政策其实是分为两个方面：一是对原有的限购政策的放松，二是对5月17日央行信贷政策进一步吸收落实。
大家关心的限购政策包括外地户籍社保、单身人士、人才购房、离异家庭、多孩家庭等，买房的一些政策逐渐放松。银行贷款的政策包括首付比例、房贷利率，还有公积金贷款额度方面的调整。
“沪九条”里面还有其他一些比较丰富的内容，比如以旧换新的购房补贴，这也是个首创，还有高品质住宅等等一系列内容。所以说这次政策的信息量很大，市场反应也非常好。
我认为，这充分说明，上海在坚持一城一策、精准施策的基础上落实了非常好的政策内容。
58安居客研究院院长张波：我非常同意，“沪九条”的落地虽然时间是5月27日，和中央层面释放的信贷政策差了十天，但其实本身是对5月17日政策的一个实际落实。因为5月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少，取消贷款利率的下限，但是具体执行的标准，因为由每个省来具体确定，所以当时大家对于上海能到一个什么水平，其实市场还是众说纷纭的。尤其是二套房，我们都知道上海以往的限购非常严，整个首付的门槛也非常高，市场热的时候，二套房的首付再加上一些税费，成本加上去，基本上能达到买一套房的80%以上了。对于很多换房人群来说，买房压力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟进到什么程度。很多人都说如果调到40%已经属于比较好的了，这次政策出台的力度是明显大于市场预期的，所以效果真的非常好。
政策出来当天晚上到12点还没有睡觉，很多朋友在找我，问当下买房的一些情况，比如是不是符合买房条件，问的非常多，我印象非常深。
所以上海出台的政策给市场释放的信号，一方面我们认为是推进整个市场的平稳发展，延续430政治局会议提到的“消化存量、优化增量”的落实。另一方面我们看到上海的政策出台的维度也非常细腻，照顾到层层面面。比如普通购房人群的首付的调整、利率调整，还考虑到多子女家庭是不是能多买一套房，以旧换新过程中提供相应的补贴等。可以想象，在出台政策之前，政府对于上海本身的市场的情况做了非常细致的排摸，才能出台非常有针对性的政策。
我们认为，这次的政策出台之后会对市场起到比较大的效果，尤其是在大尺度的降低限购门槛以及首付调整这个层面。
整体来看，我们认为政策释放的信号非常积极，而且不止对于上海，大家也期待其他三个一线城市出台跟进的政策，以及很多二线城市期待看到上海这样的城市出现市场回暖后，带动更多的城市迎来市场的回稳。
澎湃新闻：此次限购政策调整对象包括外地户籍、人才购房、单身人士、离异家庭、住房赠予、企业购房、多孩家庭，哪几项政策力度最大？
58安居客研究院院长张波：我个人的判断是这样的，结合市场的需求以及安居客线上的数据，在今年前四个月，整个外环外区域总价在三四百万元的占比是非常高的，占比在三成左右。另外一类人群是总价在400万至600万元之间，占比也非常高。这部分人群特点比较明显，一类是刚需人群，一类是首次改善人群。
这些人群在以往上车的压力是比较大的，也就是首付的压力，因为首付的条件会比较高。
另外很多人还未必具有购买房子的资格，所以从这个条件来看，我认为对于市场力度最大的，还是对于这些购房人群限购的一个放松以及首付比例的调整。
在限购放松里面，我个人比较看好的，或者说思考的比较细腻的政策是对于单身人群的限购放松。即对外环以内的二手房定向去做放松。
这个政策可以解决两个问题。第一个问题是解决很多非户籍单身人群，他不是只想买外环外的，他也想买很多市中心里面位置比较好一些的房子。以往的政策其实不能照顾他这样的需求。同时政策也兼顾到另一个层面，就是市场上还有很多置换人群，他是以旧换新的，他要把手里的旧房子去卖掉。通过刚才的这个政策，也可以释放单身购房人群的购买力，所以这个政策是一石二鸟，我觉得这个政策效果比较大，对于市场的拉动作用也会比较明显。
第二就是购房门槛降低，尤其是二套房购房门槛降低。
前面我也提到，首套房的门槛降低的确会对于市场有影响。但是二套房降低的幅度从市场面实际的感受来说是最大的，会让很多人在当下能够积极入市。
举个例子来说，在上海，如果是改善买800万到1000万元房子的，其实占比还蛮高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000万元的房子，至少准备700万元的首付资金。新政后，首付比例35%，按这个来算的话，只要350万元。这样的话整个上车的门槛是大大降低的，因此我认为这个政策对于市场拉动作用会比较强。
第三就是利率降低。原来上海的房贷利率是非常高的。早几年首套房的房贷利率都要进行相应的上浮，现在二套房的房贷利率都能进行相应的下调，对于很多老百姓来说，买房月供的压力会大大减少。
因此，我认为力度最大的从排序来看，首先是限购放松，第二个是购房门槛降低，第三是利率调整，这三个是对市场影响最主要的政策。
澎湃新闻：此次单身人士购房扩大至外环内二手房，对上海的二手房市场会有哪些影响？
易居研究院的研究总监严跃进：从去年开始我们就注意到房地产有一个新的现象，就是二手房的挂牌量增加。以前二手房有挂牌这个说法，但是没有挂牌量激增这个说法，是2023年以来出现的一个新的情况，而且这个新的情况全国各地都有。这也引发我们当时去思考房地产会发生一些什么变化，我们认为其中有一个重要的变化，就是二手房好像不太好卖了。
二手房不太好卖会产生什么问题呢？二手房卖不掉，他就没能力去换房，所以整个链条其实是打乱了，或者说没有疏通。所以这次新政，尤其是非户籍单身人士可以在外环以内买房，我认为很大程度上说明是对整个二手房市场是重视的。
另一个方面，刚才提到一个词“外环内”，这个词很有意思，很多人来问“严老师这个外环内是什么意思，是外环跟内环之间呢，还是说外环的里面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海发布的政策对于单身人士买房叫外环外，现在叫外环内，这样去理解就清楚，一个叫外环外，一个叫外环内，那就是以外环这条线为界限。
也就是说，外环外区域，非户籍单身可以买一套新房或者买一套二手房；调整后，非户籍单身可以买中心城区的二手房，都是只能买一套。
举个例子，就是单身的人士如果你有三年社保，就可以在黄浦区买一套二手房。
所以我认为，我们这些政策接下来会慢慢发酵的，会慢慢产生效应的。刚出政策大家可能不太了解，随着这个政策的效应释放，接下来会有更多的人关注二手房，二手房整个市场交易量应该是会明显提升的。
58安居客研究院院长张波：有两个词我说出来大家可能感触非常深，一个词叫“老破小”，另一个词叫“远大新”。对于很多非户籍的单身人群来说，之前给他的选项只有远大新，就是你可以买外环以外的。同样300万元，你可能是大一些的，住得舒服一点的。但是你想买外环内的老破小没有机会，没有给你买房子的资格。但是从市场调研，包括我们用户在线上的找房数据来看，可以非常清晰地看到很多的年轻人，包括新上海人，他在市区外环以内找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市区里有一个更加便捷的交通的这样一个生活。
这次的政策其实是起到很好作用，给到更多想买老破小的人比较好的一个机会。我们也坚信政策出台之后，整个市中心的二手房的成交量未来会有一个相对明显的提升。
另一个和二手房相关的政策是支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，要求是一些2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房。那么对于外环内的二手房会起到一个很积极的作用。结合着以旧换新工作的推进，是一个多维度的作用。
二手房其实也不止外环内，外环以外的改善型的二手房关注的人会更多。因为总价要能够控制的合理的情况下，可能选择外环外的区域会比较多一些。总体来看，这一轮的政策出台之后，单从二手房层面来看，外环以内的二手房在短期内的市场拉动作用会更加明显一点。
澎湃新闻：新政落地后从市场反馈来看，不同群体的反馈和想法还是不太一样，有一些比较犹豫的客户是比较激动的，还有一部分客户是持观望的态度，此次新政落地后会对市场有哪些影响？如何看待和分析当前上海楼市？
易居研究院研究总监严跃进：刚才也讲到了客户的心态，有些可能比较焦虑要不要买，有些在观望。我周边也有些人会来问这些问题，我会给他讲讲我的想法，就是你所关心的这些问题，其实主要的核心点还是在价格上，就是大家还是在担心价格会不会变。
价格我觉得总体来讲还是会保持比较稳定的。为什么这么说？第一，它往下跌的可能性还有没有呢，逻辑上讲，因为买的人多起来了，所以价格相对来说能够托住。第二，它会不会因为这个政策价格突然就炒起来呢，尽管网上现在也有说一些房东价格在涨，但是考虑到目前二手房的挂牌量、新房的库存量等等，它决定了价格不可能拉起来。
我们鼓励大家积极去买房，但买房的心态要好，不要因为看到一个新闻或者比较极端的事件就很慌，导致决策比较着急，实际上现在房地产市场跟以前还是有点差异的。如果老百姓决策更加理性也是好事，而不是说像以前去资格造假、拼着命去买，这会产生恐慌的情绪，最后也会产生一些风险。
从目前来看，供大于求的情况下，买房的可选择面还是很多的。张院长刚才提到“老破小”和“远大新”，作为一个买房者来讲，到底会选哪一种房子，两种都有一定的优点，也有一定的缺点。我们也研究过，从第一本能的反应上来讲，可能会想选市区的，因为它地段在这里，但如果郊区正好推了一批地段还不错的房子，考虑到结婚、多孩家庭，他可能又会觉得买郊区的房子好。其实每一种产品，都有客户存在，老百姓买房的心态也会变化。
老百姓的想法各有差异，也要建立在对市场本身的规律的认识上，就是接下来这个量怎么走，价怎么走。我刚才已经基本上点出来了，量肯定是会上升的，价呢往上往下的这个空间比较小，基本上相对来说会保持平稳的。所以说量升价稳是我今天研究得出的一个趋势。
58安居客研究院院长张波：现在从成交量还不能直接体现效果，我们以线上的找房热度来反映一下，政策出台当天晚上的6点到晚上的12点，线上用户找房热度跟5月26日相比上涨了20%，跟上一周相比上涨了超过30%。也就是说，政策出台之后市场反应是非常快的。从线上找房的区域分布看，二手房体现在外环内的热度非常高；外环外几大新城的新房热度也是非常高的。
我们也提几个关键词跟大家聊聊，刚才严总提到的选房的思路非常好。
价格是个锚点，因为现在很多人买不买房子一定会看价格。2014年、2015年这一波，我们当时也是库存比较高的时候，当时推过一个去库存政策。去库存从实际的效果来说，是用涨价去库存，无论哪个城市，基本上全国层面的批量上涨，造成了大家恐慌性的入场去买房的现象增多，后面整个政策又进行相应的一个收紧。
但这一次，我跟刚才严总的观点是一致，这次不会采取这个策略，不会采取所谓的通过涨价的方式拉动大家入场。如果只是通过涨价的方式，那相对来说操作又回到原来的老路上面，后面还是要打压房价。
现在比较重要的不是通过涨价去库存，而是通过稳价格来达到市场去库存的这个效果，而且是定向的去库存。
这里我要提一个词——笋盘。笋盘就是市场上低于整个小区均价的这些房源。如果你今年去找的话，在5月17日往前走，你会找到很多的笋盘，而且真正要买的时候整个溢价空间在10%甚至15%。但这个政策出来之后，虽然房价不会涨，但是有一点是很肯定的，笋盘的量会减少。就是明显低于小区均价的盘一定会减少。
第二个溢价空间会变小。原来比如说挂牌是500万元，溢价空间是15%，现在给到的溢价空间不会有那么多了，可能只有五个点。在这个情况下，并不说原来500万元的房子，现在价格猛地要往上涨到550万、600万元，因为不是这样的一个市场，而是整个议价空间变小。
从实际层面看，过几个月我们一定会看到上海的二手房的价格会慢慢趋稳，甚至有小幅上扬的可能性，大幅上扬不会出现。
我们也统计了一下上海前四个月二手房的数据，可以给大家分享一下。今年前四个月，上海二手住宅成交了大约53000套，成交均价是在5.6万元/平方米，去年同期的成交均价是在6.1万元/平方米，今年成交均价比去年确实是降了。今年这个政策出台之后，我们认为二手房的市场会慢慢恢复，它可能到不了6.1万元/平方米这样一个价格水平，可能从5.6万元/平方米慢慢往上到5.8万元、5.9万元，或者到6万元这样的一个水平，我们是能看到的。二手房市场会慢慢恢复到相对理性的价格水平。
新房市场受供应关系影响会比较大一些。今年前几批次的供应里10万元+以上的房子，就是中高端的房子会比较多。所以大家要买新房的话，可能中高端的项目的供应量也会比较大。
我们认为后续虽然房价看上去是稳的，但我还是要给大家一个建议，就是不同区域它是分化的，并不是说这个政策出来之后，所有区域涨幅都是一样的，是受整个大的供求关系的影响。
一般来说，我们认为，越靠近一些CBD周边的或者是有产业的，比如漕河泾、张江，这些产业为主的，或者整个市场的需求量比较大的地方，它的价格相对来说稳定性会更强一些。
一些外围的区域，本来进到这个区域买房比较少的，比方说整个郊环以外的部分区域，本身市场新增的外来需求量相对来说比起市中心肯定是有限的，所以这些区域溢价空间可能在短期内还会保持一个相对比较大的区间。
澎湃新闻：上海此次不仅在住房限购政策上进行松绑，对商贷首付比例和公积金贷款方面也进一步作出调整，在系列政策下，大家也担心会不会促进房价“报复性”上涨？
58安居客研究院院长张波：当下其实不存在报复性上涨的可能性。
我们经历了从1998年房改一直到现在这一轮的调整，经历了二十多年，基本上房价会有波折，但是房价总体都是上涨的。无论你在哪个城市买房，在2021年之前，基本上都有可能赚到钱，只是赚多赚少的一个问题。
通过这一轮的深度调整，不只是上海，很多全国的购房人群都能深刻地感受到房地产市场的周期性调控。对房地产本身来说，不是给所有人一定带来投资财富的增加。
那么在这个情况下，大家经历过这一波市场波动后，大家思路是非常清晰的。当下凡是要进入到市场上去进行购房的人群，个体和家庭为单位都是自住为需求的，无论是首套的刚需或者二套的改善都是自用的。
自用只会考虑到现在买还是晚一点买更划算。大家不会考虑现在买了之后，过几年我能不能靠这个房子卖掉去赚多少钱。大家所思考的问题点在于我现在买下来以后别亏了。
比如说我现在早买三个月，四个月以后我亏了，可能担心这个，而不是说我买了之后，过几年我要把它再抛掉，通过炒房我大赚一笔，不是这样的一个思路啊。
原来我们都在提一个词，“一二手房倒挂”，现在一二手房倒挂的情况基本上看不到了，非常非常少见了。
整个市场房价回调到一定程度之后，大家现在再去买房的心态出现了很多的变化。最主流的一个变化就是买房不是为了投资，而是为了自住。所以在这个基础上，很清晰地会感受到我们下一步的市场变化，不会出现报复性上涨的这种可能性。
房价我也非常同意严总的观点，从政府的调控思路来说，也是希望房价整体保持稳定。但从长远的大的发展来看，因为国家全国层面会推双轨制，这里面最重要的一点，未来保障的归保障，市场的归市场。那么后面的商品房的市场，在房地产恢复到平稳之后，商品房的价格会更多地由市场来决定；那么上海很多的新青年、新市民，他们的居住也更多地由保障房来解决，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，来解决更多的新青年、新市民的居住问题。
所以从长远来看，整个上海房价的变化和上海的整个户籍人口、常住人口，包括整个产业的发展，整体都息息相关。整体来看，中国所有的城市当中，我个人一直都比较坚定认为上海这个城市的房价本身的一个抗风险能力，抗跌能力也都是非常强的。
换句话来说，给到很多澎湃的线上网友的建议是，如果当下你是真的自住需求，在犹豫不决的，那在当下这个时间节点，你可以多看一看，多比一比，去选择适合你的房子。虽然房价不会出现报复性的上涨，但是有了这个政策之后，房价也不会再出现明显的下跌。房价会开始逐步回稳的，只是在不同区域它会出现一定的分化。
目前的政策和市场环境，是入市的好时机吗？
58安居客研究院院长张波：从线上的数据来看，包括跟朋友的沟通来看，当下处于犹豫不决的人在减少。
这个政策出台之后，我的判断是，6月市场预期会越来越明确，市场后续价格的变化，包括不同区域的变化会越来越明显，所以在这个背景下，会有更多的人进入到市场当中来。对于自住型的买房者，我个人给大家的建议是可以到市场上去多看看，尤其是二手房，现在还有不少议价空间。从下半年来看，我认为议价空间减小的可能性还是比较大的。房价不会涨，但是议价空间会减小。
第二，在当下这个环境下，我给大家的建议是买房还是量入为出。因为以往大家都喜欢跳一跳、够一够，比如说我是能买500万元的，我觉得跳一跳我买个800万元的，觉得以后越来越好，所以应该要买更大一点。在当下这个情况下，我建议大家还是量入为出，根据自身的情况做相应的调整和选择。比如说你是结婚之后有一个小孩，你想面积换大一些，那你不要因为这个面积换大之后总价过高，压力过大。其实房子只是一个水泥空间，里面承载的是我们的生活，生活过得好不好，不是因为你房子的面积大不大，不是因为你的房子是在市中心哪个位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通过买这个房给你的压力是不是能承受几方面综合起来考虑的。所以我建议大家不要过高地去加杠杆。虽然国家给到杠杆的力度越来越高，但量入为出是比较适合的一种方式。
还有一个建议是买房的话，还款方式、贷款利率要和银行做相应的沟通，现在银行给到的利率优惠也是比较多的。还有就是公积金的政策，现在公积金贷款的额度家庭最高可以贷160万元，如果你是买400万元以内的房子，那你用到160万元的公积金，商业贷款就少了，多子女家庭公积金最高可以贷到192万元，将近200万元了，每个月的还款压力也变小了。
易居研究院研究总监严跃进：政策的目标很清晰，不是说为了把价格拉起来，而是说要把市场的量给做起来。所以从政策期望的一个比较理想的状态，那肯定是希望大家都去买房。这是政策上的一个导向。
实际过程中来讲，这个政策客观来讲确实是降低购房门槛和成本的。
澎湃新闻：随着各地陆续解除房地产限制措施，后续是否需要担心市场过热的风险？
58安居客研究院院长张波：短期我认为市场不存在过热风险这样的担心。短期我们首先的主要任务还是把市场先拉回正轨来。所谓过热现象无非就是量价齐升，而且房价上涨的速度过快。
刚才我们在直播当中就反复在讨论这个问题，其实目前不具备这样的一个基础。房地产市场不只是政策本身对于楼市的影响，还有整个大的环境各方面因素，林林总总的会对大家的预期形成一定的影响。所以从大的基础来说不具备，所以这个不用太担心。
关于未来短期内会不会限购全面取消，我认为短期就是从两年左右的这个时间来看，我认为不会，北上深这三个城市取消的可能性非常之低。但从长期来看，我认为市场会出现由限购调节市场变成税收调节市场。因为国家慢慢会推进双轨制的一个方式。商品房市场会通过各种类似于我们中国香港、澳门通过额外的印花税的方式来调节市场。以后可能会涉及房产税方面来对市场进行调节，但不再会严格地通过行政性的限购来尝试。所以从长期来看，限购的取消肯定是一个大趋势。 【编辑:刘阳禾】